ค่าโอนบ้าน-ที่ดิน 2569 จ่ายอะไรบ้าง ใครจ่าย? สรุป 5 รายการ + มาตรการลดเหลือ 0.01%

วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ และหลายคนเพิ่งรู้ยอดจริงตอนเจ้าหน้าที่เรียกเก็บ บทความนี้สรุปให้ครบว่ามีอะไรบ้าง คิดจากราคาไหน และใครเป็นคนจ่าย

5 รายการที่ต้องจ่ายในวันโอน

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง

มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% (ถึง 30 มิ.ย. 2570)

กระทรวงมหาดไทยขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เงื่อนไขหลักคือ

• เป็นที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์พร้อมที่ดิน หรือห้องชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง
• ราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งคู่ และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ถ้าจะได้ค่าจำนองลดด้วย ต้องจดจำนองพร้อมการโอนในคราวเดียวกัน

มาตรการนี้ลดเฉพาะ "ค่าธรรมเนียม" ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ยังคิดตามปกติ ที่ดินเปล่าไม่อยู่ในเงื่อนไข

ตัวอย่าง: ทาวน์โฮมมือสอง 3.5 ล้าน

ราคาประเมิน 3,000,000 บาท ขาย 3,500,000 บาท ผู้ขายซื้อมาเมื่อ มี.ค. 2565 โอน พ.ย. 2569 ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ผู้ซื้อกู้ 3,000,000 บาท

• ค่าธรรมเนียมโอน 0.01% × 3,000,000 = 300 บาท (ปกติ 60,000 บาท)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% × 3,500,000 = 115,500 บาท (ถือครองยังไม่ถึง 5 ปี)
• อากรแสตมป์ = 0 (เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ถือครองนับได้ 5 ปี = 52,500 บาท
• ค่าจดจำนอง 0.01% × 3,000,000 = 300 บาท

ถ้าผู้ขายย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านครบ 1 ปีก่อนขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 115,500 บาทจะหายไป เหลืออากรแสตมป์ 17,500 บาทแทน

ใครจ่ายค่าโอน ตกลงกันได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้ผู้ซื้อผู้ขายออกค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง เว้นแต่ตกลงเป็นอย่างอื่น ในตลาดจริงมีทั้ง "ผู้ขายออกให้หมด" (บ้านโครงการมักใช้เป็นโปรโมชัน) และ "ผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียม ผู้ขายจ่ายภาษี" ควรเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

คำนวณของคุณเอง

เครื่องมือคำนวณค่าโอนและภาษี ใส่ราคาประเมิน ราคาซื้อขาย และวันที่ได้มา จะแยกยอดผู้ซื้อ-ผู้ขายให้ทันที

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินดูได้ที่ไหน?

ค้นได้จากระบบราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หรือสอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ราคาที่เจ้าหน้าที่ใช้ในวันโอนเป็นตัวเลขสุดท้าย

บ้านราคา 7.2 ล้าน ได้ลดค่าโอนบางส่วนไหม?

ไม่ได้ ถ้าราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเกิน 7 ล้านบาท จะเสียค่าธรรมเนียมอัตราปกติ 2% ทั้งจำนวน

มีค่าใช้จ่ายอื่นอีกไหม?

มีค่าคำขอและค่าพยานเล็กน้อย ถ้ากู้ธนาคารจะมีอากรแสตมป์สัญญากู้ 0.05% ของวงเงิน (สูงสุด 10,000 บาท) และค่าประเมินหลักประกันของธนาคาร ส่วนบ้านจัดสรรอาจมีค่าส่วนกลางล่วงหน้าและกองทุนนิติบุคคลที่โครงการเรียกเก็บแยก